¿Hay burbuja inmobiliaria en Colombia?

¿Existe una burbuja inmobiliaria en Colombia en 2025?

Hablar de vivienda en Colombia no es solo hablar de ladrillos y cemento. Es hablar de la historia del país, de crisis que marcaron generaciones y de la esperanza de millones de familias que sueñan con su propio hogar.

La gran pregunta hoy es: ¿vivimos una burbuja inmobiliaria en Colombia?

El Banco de la República publicó recientemente un estudio titulado Entre fundamentales y especulación: análisis del mercado de vivienda en Colombia (2025). Allí, usando modelos econométricos bastante sofisticados, intenta responder si los precios de la vivienda han subido por razones económicas sólidas (fundamentales) o por simple especulación.

El informe completo se puede consultar aquí 👉 Banco de la República – Entre fundamentales y especulación.

El recuerdo de la crisis del UPAC y lo que nos enseñó

Quienes tienen más de 40 años recuerdan muy bien la crisis del UPAC en los años 90. Fue un sistema de financiación hipotecaria que terminó arruinando a miles de familias: las cuotas subían cada mes, los ingresos no alcanzaban y, para rematar, el valor de las viviendas se desplomó.

El Banco de la República confirma que fue en los años 90 cuando los precios tuvieron el mayor desalineamiento frente a los fundamentales. En otras palabras: sí hubo una burbuja inmobiliaria que terminó estallando con consecuencias dramáticas para la economía y para la gente.

Esa crisis dejó cicatrices profundas en la memoria colectiva y todavía pesa en la confianza de muchos hogares a la hora de sacar un crédito hipotecario.

Fundamentales vs especulación: explicación sencilla.

El estudio explica que los precios de la vivienda suben por dos razones:

• Fundamentales: cuando la economía va bien. Ejemplo: si bajan las tasas de interés, mejora el empleo y los salarios, más personas pueden comprar vivienda y eso empuja los precios al alza.
  
  
• Especulación: cuando la gente compra porque cree que mañana todo valdrá más. Allí aparecen las burbujas: precios que suben sin soporte real.
  
  

Un ejemplo práctico:

• Si compras un apartamento porque conseguiste un crédito barato y quieres vivir allí, eso es fundamental.
  
  
• Pero si alguien compra tres apartamentos en planos esperando revenderlos en dos años al doble, ahí ya hablamos de especulación.
  
  

Lo que dice el Banco de la República sobre la vivienda

El Banco aplicó una metodología llamada PSY-IVX, que divide el precio de la vivienda entre lo que responde a la economía real y lo que sería “humo”.

Los hallazgos clave son:

• Los 90 fueron el peor momento: se confirmó una burbuja que colapsó con la crisis hipotecaria.
  
  
• En los últimos 20 años no hay evidencia de burbujas explosivas. Sí ha habido subidas rápidas, pero ninguna con ese carácter explosivo típico de las burbujas.
  
  
• Picos de precios en 2006-2009, 2012-2014 y 2021-2022. Fueron periodos de desalineamiento, pero no de burbuja.
  
  

En pocas palabras: los precios han subido bastante, pero casi siempre de la mano de factores como las tasas de interés, el empleo y el crecimiento económico.

Veamos un caso sencillo.

Dos amigos en 2010 tenían 100 millones de pesos:

• El primero compró un apartamento en estrato 3 en Bogotá. Hoy, ese inmueble vale más de 250 millones.
  
  
• El segundo metió la plata en un CDT a 10 años. Recibió intereses, pero mucho menores que la valorización del apartamento.
  
  

Este ejemplo refleja por qué tantas familias colombianas siguen viendo la vivienda como la inversión más segura, incluso por encima de los productos financieros tradicionales.

 ¿Burbuja o simple percepción ciudadana?

Ahora, más allá de los datos, hablemos de la percepción en la calle.

Muchos jóvenes sienten que hay burbuja porque los precios están “por las nubes”. Ven apartamentos de 50 metros cuadrados en Bogotá o Medellín a precios que parecen absurdos. Y sí, la sensación es real: la vivienda está cara.

Pero el Banco de la República dice que no se trata de una burbuja. Lo que ocurre es que los ingresos no han crecido al mismo ritmo que los precios. Es decir, los fundamentos sí explican la subida, pero la realidad de los hogares no alcanza.

En mi opinión, esa diferencia entre percepción y datos es crucial. Para el técnico, no hay burbuja. Para el ciudadano, sí la hay. Y ambos tienen algo de razón.

Conclusiones y aprendizajes para el futuro

El estudio del Banco de la República nos deja varias conclusiones:

1. El fantasma del UPAC sigue vivo. Los años 90 mostraron lo devastadora que puede ser una burbuja inmobiliaria.
   
   
2. Los fundamentales mandan. Tasas de interés, empleo, PIB y arriendos siguen siendo los grandes motores de los precios.
   
   
3. El acceso es el gran reto. Aunque no haya burbuja, los hogares jóvenes encuentran casi imposible comprar vivienda por falta de ingresos estables.
   
   
4. Se necesita más oferta de suelo y crédito. Resolver estos temas estructurales es clave para mejorar la accesibilidad.
   
   

En conclusión, aunque los precios han tenido subidas fuertes, no se puede hablar de una burbuja inmobiliaria en Colombia en las últimas dos décadas. Eso sí, el desafío está en hacer de la vivienda no solo un activo financiero, sino un derecho realmente alcanzable para todos.

Si quieres profundizar más en los datos y gráficos, te recomiendo leer el estudio completo: Banco de la República – Entre fundamentales y especulación.

https://www.banrep.gov.co/es/publicaciones-investigaciones/borradores-economia/entre-fundamentales-especulacion-analisis-mercado