Arras y promesa de compraventa de un inmueble en Colombia: cómo proteger tu dinero antes de firmar la escritura

Respuesta rápida: la promesa de compraventa es el contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a firmar la escritura en una fecha y notaría determinadas. Las arras son el dinero que se entrega como señal de ese compromiso. Si son arras de retracto, cualquiera puede echarse para atrás: quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas. Si son confirmatorias, nadie puede retractarse libremente y el dinero se abona al precio. Para ser válida, la promesa debe constar por escrito y fijar la fecha de la escritura, entre otros requisitos del artículo 1611 del Código Civil.

Entre el día en que acuerdas comprar o vender una casa y el día en que se firma la escritura en notaría pueden pasar semanas o meses: el comprador espera su crédito, el vendedor organiza papeles, se hace el estudio de títulos. Ese periodo es el más riesgoso de toda la negociación, y lo que te protege es una promesa de compraventa bien hecha. Esta guía te explica, sin tecnicismos, cómo funcionan las arras y qué debe tener una promesa para que no pierdas tu dinero.

¿Qué es una promesa de compraventa?

Es un contrato preparatorio: no transfiere la propiedad, pero obliga a las partes a celebrar la compraventa definitiva por escritura pública. En ella se fijan el inmueble, el precio, la forma de pago, la fecha y la notaría de la firma, quién paga cada gasto y qué pasa si alguien incumple.

Según el artículo 1611 del Código Civil, la promesa solo produce obligación si cumple cuatro requisitos:

1. Que conste por escrito. Una promesa verbal no obliga.
2. Que el contrato prometido no sea ilegal ni ineficaz (por ejemplo, prometer vender algo que la ley no permite vender).
3. Que contenga un plazo o condición que fije la época en que se firmará el contrato. En la práctica: día, hora y notaría concretos.
4. Que el contrato quede tan determinado que solo falte la escritura: inmueble identificado con matrícula inmobiliaria, precio y forma de pago.

Si falta alguno, la promesa puede ser declarada nula, y recuperar el dinero entregado se vuelve un pleito.

¿Qué son las arras y qué tipos existen?

Las arras son una suma de dinero (o un bien) que una parte entrega a la otra como garantía del negocio. El Código Civil (artículos 1859 a 1861) y el Código de Comercio (artículo 866) reconocen dos grandes tipos:

Importante: si la promesa no dice claramente qué tipo de arras son, la ley presume que son de retracto. Es decir, cualquiera puede desistir perdiendo o devolviendo dobladas las arras. Por eso conviene escribirlo sin ambigüedades.

Arras vs. cláusula penal: no son lo mismo

Muchas promesas incluyen, además de arras, una cláusula penal: una multa que paga quien incumple, normalmente un porcentaje del precio. La diferencia es de fondo:

• Las arras de retracto son el «precio» de arrepentirse legítimamente.
• La cláusula penal castiga el incumplimiento: no se paga por retractarse con derecho, sino por no cumplir lo firmado.

Una promesa bien redactada deja claro cuál aplica en cada caso, para evitar que se cobre dos veces lo mismo.

¿Cuánto se entrega de arras?

La ley no fija un monto. En la práctica, en Colombia suele pactarse entre el 10% y el 30% del precio, según la negociación. Como comprador, recuerda: con arras de retracto, ese dinero es lo que pierdes si luego no puedes completar la compra, por ejemplo, porque el banco no aprobó tu crédito a tiempo.

Los 7 errores que más dinero cuestan

1. Entregar arras en efectivo y sin recibo. Haz siempre transferencia a nombre del propietario que figura en el certificado de tradición y libertad.
2. Pagar sin revisar el certificado de tradición. Verifica quién es el dueño y que no haya embargos, hipotecas o limitaciones.
3. Negociar con alguien que no es el propietario sin un poder especial que lo autorice a vender.
4. No fijar fecha, hora y notaría para la escritura: la promesa puede quedar sin efecto.
5. Atar la compra a un crédito sin prever qué pasa si se demora. Pacta una condición o un plazo realista.
6. Olvidar quién paga los gastos notariales, de registro y la retención en la fuente. Puedes calcularlos con nuestra calculadora de gastos notariales.
7. Usar un formato de internet sin adaptarlo. Cada negocio tiene condiciones propias: lo barato puede salir caro.

¿La promesa se firma en notaría?

No es obligatorio, pero sí recomendable autenticar las firmas en notaría. Así nadie puede negar después haber firmado. La promesa no se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; lo que se registra es la escritura de compraventa.

Cuando el dinero no llega a tiempo

Uno de los escenarios más frecuentes: firmaste la promesa, entregaste arras y el crédito del banco se retrasa, o necesitas vender tu vivienda actual para completar el pago y el comprador no aparece. Si la fecha de la escritura se acerca, arriesgas perder las arras o pagar una cláusula penal.

En esos casos, algunas personas propietarias de otro inmueble usan un crédito con garantía hipotecaria de corto plazo como puente para completar la compra a tiempo, y luego lo cancelan con el crédito bancario o con la venta de su otra propiedad. Es una decisión que debe analizarse con números claros: el crédito puente tiene un costo y solo conviene si evita una pérdida mayor. Conoce cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria de Proyecty; cada caso está sujeto a estudio y viabilidad.

Lista de chequeo antes de firmar la promesa

• Certificado de tradición y libertad reciente revisado.
• Identidad del vendedor (o poder especial) verificada.
• Tipo de arras escrito expresamente: de retracto o confirmatorias.
• Precio, forma de pago y origen de los fondos definidos.
• Fecha, hora y notaría de la escritura.
• Reparto de gastos notariales, de registro y retención en la fuente.
• Qué pasa si el crédito del comprador no se aprueba o se demora.
• Estado de cuenta de predial y administración al día.
• Firmas autenticadas.

Si el inmueble tiene sucesiones pendientes, patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar, revisa esta guía sobre los problemas del estudio de títulos y cómo se resuelven.

Preguntas frecuentes sobre arras y promesa de compraventa

¿Qué pasa si el comprador se arrepiente después de dar las arras?

Si son arras de retracto (o si no se dijo qué tipo eran, porque la ley las presume así), el comprador pierde las arras. Si son confirmatorias, no puede retractarse libremente y responde por incumplimiento según lo pactado.

¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente?

Con arras de retracto, el vendedor debe devolver las arras dobladas. Con arras confirmatorias, incumple el contrato y el comprador puede exigir el cumplimiento o la indemnización pactada.

¿Es válida una promesa de compraventa sin fecha de escritura?

Por regla general no. El artículo 1611 del Código Civil exige un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato; en la práctica se indica día, hora y notaría.

¿Cuánto se da de arras al comprar una casa?

La ley no fija un porcentaje. En Colombia suele pactarse entre el 10% y el 30% del precio, según la negociación.

¿La promesa de compraventa debe hacerse en notaría?

No es obligatorio, pero se recomienda autenticar las firmas. La promesa no se registra; se registra la escritura de compraventa.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso concreto.