Respuesta rápida: en un remate judicial, un juez vende un inmueble embargado para pagarle a un acreedor. Para participar, debes consignar el 40% del avalúo en el Banco Agrario a órdenes del juzgado y hacer una oferta que, en la licitación, parte del 70% del avalúo (artículo 448 del Código General del Proceso). Si ganas, tienes 5 días para pagar el saldo y el impuesto de remate. Puede ser una oportunidad de comprar por debajo del valor comercial, pero tiene riesgos que debes conocer antes de ofertar: ocupantes, deudas del inmueble y tiempos de entrega.
La idea de comprar una casa o un apartamento «a precio de remate» atrae a muchos colombianos, y con razón: los bienes suelen salir a licitación por debajo de su valor comercial. Pero un remate no es una compra común. Hay reglas estrictas, plazos cortos y riesgos que, si no se conocen, pueden convertir una oportunidad en un problema. Esta guía te explica el proceso completo, paso a paso.
Es la venta pública de un bien embargado, ordenada por un juez dentro de un proceso ejecutivo (por ejemplo, porque el dueño no pagó una hipoteca o una deuda). El dinero del remate se usa para pagarle al acreedor; si sobra, se le entrega al deudor. Las reglas están en el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), artículos 448 a 457.
Además de los juzgados, también rematan inmuebles entidades como la DIAN (por deudas tributarias), la Sociedad de Activos Especiales (SAE) y CISA. Cada una tiene su propio procedimiento, pero la lógica es parecida.
| Concepto | Regla general | Ejemplo con avalúo de $300.000.000 |
|---|---|---|
| Base de la licitación | 70% del avalúo | $210.000.000 |
| Depósito para participar | 40% del avalúo | $120.000.000 |
| Saldo a pagar si ganas (oferta en la base) | Oferta menos depósito | $90.000.000 |
| Impuesto de remate | 5% del valor final del remate | $10.500.000 |
| Plazo para pagar saldo e impuesto | 5 días | — |
Ejemplo ilustrativo. A estos valores se suman los derechos de registro y las posibles deudas del inmueble.
Desde la pandemia, muchos juzgados hacen los remates de forma virtual: las posturas se envían por correo electrónico o por la plataforma que indique el despacho, en archivo protegido con contraseña, y la audiencia se hace por videollamada. Cada juzgado publica sus propias instrucciones. Léelas con cuidado: un error de formato puede dejar tu oferta por fuera.
Este es el gran reto: el plazo de 5 días para pagar el saldo es muy corto para un crédito bancario tradicional, que puede tardar semanas. Por eso, quienes compran en remates suelen tener el dinero disponible de antemano, o liquidez preaprobada.
Una alternativa que usan algunos propietarios es obtener liquidez con un crédito con garantía hipotecaria sobre otro inmueble que ya tienen, gestionado antes del remate. Es una decisión que debe hacerse con números conservadores: si el remate se complica, el crédito sigue corriendo. Conoce cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria de Proyecty; toda operación está sujeta a estudio y viabilidad.
Y si el dinero para invertir te lo ofrece un tercero con promesas de «compra de remates» con ganancias fijas, lee primero cómo distinguir una inversión real de una pirámide.
Por regla general, el 40% del avalúo del bien, consignado en el Banco Agrario de Colombia a órdenes del juzgado.
La base de la licitación es el 70% del avalúo, según el artículo 448 del Código General del Proceso.
El juez deja sin efecto el remate y el postor pierde la mitad de lo depositado a título de multa, según el artículo 453 del Código General del Proceso.
Sí. Muchos juzgados hacen remates virtuales: las posturas se envían por el canal que indique el despacho y la audiencia se realiza por videollamada.
Depende del caso. Las deudas de administración, predial o servicios pueden terminar a cargo del comprador, por eso es indispensable averiguarlas antes de ofertar.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica. Las reglas pueden variar según el despacho y la entidad que realiza el remate; consulta siempre el aviso y a un abogado.
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